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yabo亚博88 留美沪籍女博士:上海户口比美国绿卡还要金贵
发布时间: 2019-12-03
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[中國 的拚音:zhōng guó][經濟 的拚音:jīng jì]周刊》[記者 的拚音:jì zhě] 勞佳迪 | 上海報道

(本文刊發於《中國經濟周刊》2016年第13期)

上海地產圈似乎流傳著神秘的“三月魔咒”■yabo亚博88工程材料■。從6年前頒布第一道限購令[開始 的英 文:appeared],每逢暮春之末,便會有調控將至的傳聞。過去幾年這[或許 的英 文:stiII]隻是一劑定時安慰,但今年3月25日“史上最嚴”房地產調控政策的靴子落地,則[成為 的拚音:chéng wéi][一次 的拚音:yī cì]精準應驗。

事實上,這個消息[已經 的拚音:yǐ jing]發酵了一個月之久。[幾乎 的英 文:much]每個被房子擊[中心 的拚音:zhōng xīn]結的人都奮力轉發著來源不明的信息,有的如往年一般經曆了意淫降價的興奮,有的心懷不屑地將之視作中介營銷,而更多迫切[希望 的拚音:xī wàng]在這座[城市 的英 文:cities]築巢的人不敢大意地選擇了提前購房,乃至刷爆了官方的網簽係統……

新政執行之後的上[海灘 的英 文:beaches]更是一幅喜憂參半的眾生相。非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計2年提高到連續5年,二套非普通住房首付比例從四成激增到七成,限購資格審核[流程 的英 文:process]從交易階段前置到了簽約環節……政策之手確實充滿了鎮靜瘋狂樓市的溫情,卻也讓[許多 的英 文:many]剛需人群望城興歎。

而更大的懸念是,這個有史以來最嚴厲的調整政策究竟能不能驅走[春節 的拚音:chuanjie]後房價暴漲的魅影?

[故事 的英 文:fable]

白領差點被逼回老家

25日[上午 的拚音:shàng wǔ],陸瀟瀟緊緊抓著手機,時不時點亮屏幕■yabo亚博88泵阀商务■。往常隻有當美國大老板偶爾蒞臨,[負責 的拚音:fù zé]對外事務的她需要張羅發布會時,神經才會如此繃緊。但這一次,她隻是在等一個已經“事先張揚”的結果。

“經過這幾個月的買房折騰,我[承認 的英 文:admitted][自己 的拚音:zì jǐ]心態也很複雜,就想第一時間[知道 的英 文:knew]自己有沒有做對。”24日晚上她17:00踏出陸家嘴金融圈的辦公 樓;17:20衝進地鐵站,沿途在便利店買了一個三明治;18:30跨進位於鬆江新城的[開發 的英 文:developing]商網簽中心門檻,被告知網上合同備案係統下午2點半就已經癱瘓 死機;21:00搶修恢複後的係統仍然需要排隊候位;23:50終於趕在新政落地的前夜完成了網簽。

25日上午還不到10點,上海市政府關於房地產調控新政的新聞發布會尚未正式召開,拿到文字素材的現場記者已經將材料拍照傳到網上,各種[公眾 的拚音:gōng zhòng]號開始瘋轉新政的條條杠杠。

“看到外地人在上海買房的社保繳納要求從原先隻要加起來滿2年一下子提高到連續繳滿5年,我鬆了一口氣,如果不是24日連夜網簽,[我們 的英 文:we]就被限購了,一切[都是 的英 文:All are]值得的。”陸瀟瀟說話間[帶著 的拚音:daizhe]連月來難得一見的輕鬆。

和她一樣爭分奪秒的還有數千購房者。數據顯示,24日上海一手房網上簽約1776套,25日更達到了2495套。若以每套住房100平方米計算,兩 天的簽約平米數就達到2月份半個月的銷售水平。根據規定,新政即日生效,意味著25日前的網簽仍[可以 的英 文:can]按照舊政執行,25日“搶簽”的[客戶 的拚音:kè hù]則不得不抱憾而 歸。

陸瀟瀟[告訴 的英 文:tell]記者,去年11月眼看著房價暗流湧動,她動了置換的念頭,“原先的小戶型雖然位於中內環之間,但麵積隻有40多平米,生了寶寶以後,[父母 的英 文:Parental] 從外地搬來照顧,五口人實在擠不下。”早在去年11月初,這套房子就已經被買家接盤,誰知道因為交易過於火爆,買家自行前往銀行申請貸款的材料被壓在網點 長達一個月,直到今年2月才批下貸款,她的置換[計劃 的拚音:jì huà][因此 的拚音: yīn cǐ]變得相當被動。

在被二手房房主連續跳價後,她和先生有了回省城發展的想法,“我們當時的[感 的英 文:sense]覺是在上海換不到房子了,所以開始動用各種渠道在省城找[工作 的英 文:work],其間還在[當地 的英 文:local]火速買下了一套公寓,其實已經做好了[回去 的拚音:hui qi]發展的[準備 的英 文:ready to]。”

但最後涉險“過關”的陸瀟瀟還是決定留下。“我是學金融的,他是學化工的,在當地找工作都不順利,去大公司往往要有強大的人情關係,去小公司又不甘心其和上海平台之間的巨大落差。”她對記者坦言,新政將外地人在上海購房的門檻提高到了“全國最嚴”,許多剛需被“錯殺”。

據記者梳理,一線城市中,同樣要求外地人繳納社保年限達到5年的隻有北京,但北京並[不要 的英 文:壓嘛碟]求購房者已婚,而早在2012年6月上海就已經限製單身外地人買房;[廣州 的拚音:guǎng zhōu][深圳 的英 文:Shenzhen]目前對外地人購房的社保繳納年限僅為3年。

故事二

[學生 的拚音:xué sheng]稱上海戶口比美國綠卡還金貴

如果被新政限購,“踏空”的陸瀟瀟[可能 的拚音:kě néng][離開 的英 文:absence]上海,而對同樣屬高端[人才 的英 文:牛B人物]的陳婷來說,是否回上海也成了兩難抉擇。8年前,她從複旦[大學 的英 文:university]物理係[畢業 的拚音:bì yè],曾通過歐盟項目留學歐洲四國,後赴美攻讀天體物理學碩博,前[不久 的拚音:bù jiǔ]剛拿到了費米國家實驗室獎學金。

見到記者時,風塵仆仆的陳婷剛[結束 的英 文:End]長途飛行,還在倒時差。“[昨天 的拚音:zuó tiān]見親戚,大家都在談房價,所以我剛回來也對新政了如指掌。”雖然是上海“土著”,但 對於升級版的限購政策,她還是連連感慨“戶口本比綠卡還金貴”,“在美國買房是不需要綠卡的,隻要經濟許可,負擔得起房貸就可以。”

回國發展一直是陳婷人生計劃的一部分,“美國的博士後項目是靈活的,隨時可以終止,原先我理想的狀態是適當的時間回母校拿教職,或者去上海天文台工作,但現在突然發現自己很可能‘回不起’。”

因為動遷的緣故,陳婷名下已有一套位於浦東三林的一室一廳,緊挨著父母家,但距離佘山天文台和東北角的複旦都有數十公裏之遠。“原先有兩種想法,一 是在單位附近再購置一套,但新政要求五至七成首付,難以承受;另[一種 的英 文:one]方案就是置換,不過經過這一輪瘋漲,上海住宅的性價比已經遠遠不如芝加哥,不可能不糾 結。”

[即將 的英 文:is about]從達拉斯遷往芝加哥的陳婷告訴記者,費米實驗室所在地距離芝加哥約50分鍾車程,因為不堵車,比開車從上海天文台所在的佘山到人民廣場時間還 短,“在當地花40萬~50萬[美元 的英 文:měi yuán]可以購買一套帶花園的複式四室兩廳,美國購房首付隻要求一成,貸款審核的風控要求和上海差不多,[大約 的英 文:about]月還款額可以貸到稅 後工資的1/2,[但是 的英 文:But]因為有房貸抵個人所得稅的政策,所以實際上每月的現金壓力比房租還要低2/3。”

至少短期內,陳婷打消了回上海的念頭。“在複旦附近想買一套60平米的老公房至少要330萬人民幣,[價格 的英 文:Prices]已經觸及非普通住宅的範圍,首付七成意味著 要拿出230萬左右,因為沒有在國內繳過公積金,剩下的錢[隻能 的英 文:can only]問銀行貸,按照新政,利率要上浮1。1倍,同樣買房,在上海的生活壓力會比在芝加哥更大。”

據悉,目前二套房首付成數方麵上海新政也是“全國最嚴”,上海原先隻要求首付四成,新政將普通住房首付提高到五成,非普通住房首付提高到七成,相比之下,北京、深圳、廣州首付分別要求五成、四成、三成。

實際上,上海“普通住房”即將絕跡。按照標準:內環總價450萬以上,中環總價310萬以上,外環總價230萬以上都算作非普通住宅。

“多年前我有學長讀完博士回國,在高校拿到了教職,[學校 的拚音:xué xiào]還有一定購房補貼,其實那個[時候 的英 文:When]和現在比,工資是沒有什麽區別的,但上海房價已經天翻地覆,這大概是我們這一代人的宿命。”陳婷對記者無奈地表示。

故事三

連環置換“撞車”新政

記者在采訪數位購房者後發現,與許多被新政擋在門外的人相比,其實有驚無險完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算[幸運 的英 文:桃花運][由於 的英 文:Meanwhile]春節後的房價暴漲[主要 的英 文:main]由置換型需求推動,所以“3·25新政”出台後,不乏連環交易觸礁的案例。

來自第一梯隊中介的葛蓀雨就見識到了連環置換交易中的尷尬“夾心層”。“因為生了二胎,A打算賣掉自住小戶型置換成學區房,有意向接盤的是一對外地 小夫妻[家庭 的英 文:family]B,學區房的賣家是中年夫妻家庭C,C也是置換,打算將名下一套學區房換成D名下的郊區連體別墅,‘新政’出來後,有兩套房的C首付提高了 30%,要求A優化付款方式,將首付提高到50%以上,但是A的上家B因為社保沒繳滿5年被限購,所以整個交易都隻能推翻重來。”

葛蓀雨告訴記者,以往這種複雜的連環交易並不多見,但因為當下置換型需求占[主流 的英 文:mainstream],所以連環單越來越多,新政導致的不穩定性也越來越強烈。“如果是在 一個中介門店操作的,還能開碰頭會來協商,但這個案子裏幾張單子都是在不同的中介談的,原本A和C已經收了定金,都沒有網簽,後續環節處理起來非常頭 疼。”

據記者了解,上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了[曆史 的英 文:History]紀錄,但其中有不少已經[成功 的英 文:走上人生巔峰]網簽的購房者最終會因為購房資格不符合要求而被迫退房,未來幾天上海可能[出現 的英 文:There]大規模退房潮。

葛蓀雨的另一重煩惱在於他自己也可能會被新政“擠出”。“限購以後,上海將進入成交淡季,基本今年全靠一季[度 的英 文:attitudes]的業績來養活自己了。”他對記者分析, 前期一輪置換潮讓上海樓盤的“換手率”空前高漲,交易越冷清,這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動,這種惡性循環可能令成交量雪上加霜,引發中介的又 一波關門潮,“實在沒辦法隻好回老家。”

有業內人士援引數據稱,去年3月底政府部門連發利好,將二套房貸款首付降至四成,還將個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年(含5年)下調為 超過2年(含2年),被認為是此前為樓市鬆綁的肇始,實行一年至今,以內環內的兩個標誌性高端樓盤仁恒河濱城和世茂濱江來看,按套數算換手率都達到了 15%左右,中環和外環知名樓盤的換手率也在8%~10%,短期內賣盤可能更加稀缺。

記者查詢發現,“3·25新政”發布後短短數日,上海一手房成交量已經出現“急凍”現象,周四即政策出台前一天成交麵積達到最高點,為21。42萬 平方米,周六和周日分別降到5。92萬平方米和4。15萬平方米。如果和周五成交麵積相比,分別下降67%和77%,和周四最高點相比,則分別下降72% 和81%,和周一到周三[平均 的拚音:píng jūn]成交麵積相比,也分別下降21%和45%。

記者觀察

上海“3·25新政”觀察

《中國經濟周刊》 記者 勞佳迪

上海為何出台“史上最嚴”調控政策?

除了限購和降低二套房杠杆,上海“3·25新政”內容還對投機炒作多有約束,[包括 的拚音:bāo kuò][企業 的英 文:business]購買的商品住房再次[上市 的英 文:list]交易,需滿3年及以上,如果其交易對象為個人,也將嚴格按照限購政策執行;同時,為進一步規範交易行為,限購審核將前置至交易備案環節。

“上海以前有許多不成文的潛[規則 的英 文:regulations]來避開限購,比如在買一手房的時候付了全款,但故意拖延不辦理房產證,雖然理論上對房產的擁有是以取得房產證為標 誌,不辦理房產證也可能暴露出各種風險,但根據國情和最高法的司法解釋來看,業主隻要實際入住,是沒有人能夠[影響 的英 文:effect]他對房產的[所有 的英 文:all]和使用的,所以有些不[滿足 的英 文:meet] 購房資格的買家就鑽了這個空子。”一[位置 的英 文:locates]業法律顧問告訴《中國經濟周刊》記者,這是因為過去房地產交易執行的是限購審核在網簽之後,現在先查限購資格再簽 交易合同是補上了缺口。

那麽,上海[管理 的英 文:managing]層為何這次“動了真格”?樓市過熱是最明顯的原因。根據易居研究院提供的數據,今年前兩個月,上海純商品住宅(剔除保障房)銷售均價 分別為35911元/平方米、36381元/平方米,同比上漲25。6%、24。2%,接連突破2015年11月34763元/平方米的銷售均價,創下曆 史新高;成交麵積更是同比增長77。2%、68。7%,相比2015年底同比增速提高了30~40個百分點,增幅驚人。

截至2月底,上海新建純商品住宅(剔除保障房)庫存總量為937萬平方米,同比下降了26。9%,環比下降6。2%。“從絕對值上看,這一輪上海房 地產市場高溫下的庫存量接近2013年882萬平方米的最低值,但在庫存減少速度上,本輪明顯快於上一輪,這從側麵也反映了本輪市場熱度高於上一輪。”易 居研究院院長丁祖昱對記者分析。

記者從一位地產圈高層處還聽到一種分析稱,去年3月底國家鬆綁房地產的初衷是為了三四線城市去庫存,但眼下樓市“冰火兩重天”的現狀卻令去庫存陷入 怪圈。“因為現在很多想在上海買房的非戶籍人士都是獨生子女,父母是賣掉了在三四線城市的房子來湊首付,[這樣 的英 文:then]循環下去,三四線城市房地產市場隻會越來越蕭 條,所以不得不控人。”這也解釋了為什麽武漢、南京、深圳會在上海發布“3·25新政”的同一天宣布調控政策。

來自國家統計局的數據佐證了這種看法:2月一、二、三線城市新建商品住宅價格環比均上漲,但漲幅分別比上一個月擴大0。5、0。1和0。1個百分點,城市間房價漲幅差距正進一步擴大,一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高於[其他 的拚音:qí tā]城市。

另一方麵,記者也[注意 的拚音:zhù yì]到,上海一直是執行限購最“積極”的城市之一。2010年9月29日,國家發布“國五條”要求“房價過高、上漲過快、供應緊張 的城市要在一定時間內限定居民家庭購房套數”,10月7日,上海就初次發布了滬版限購令,規定本市和外省市居民都隻能新購一套商品住房;2011年1月 31日,在國家正式頒布限購令要求一線城市嚴控房地產市場之後的第五天,上海就更新了限購令,要求非戶籍人士買房必須繳滿一年社保;此後,上海不斷加碼限 購。

上海房價會不會大跌?

從管理層的調控預期看,新政頒布後希望市場變化呈現“三部曲”——滯漲、量縮、價跌,如今滯漲和量縮都立竿見影,但對是否價跌的看法卻出現分化。

有從事房產政策研究的人士指出,滯後一期的房價指數對當期房價指數的影響高達 98%,並且在 12 個月內,前期房價對現期房價的貢獻率超過 50%,這表明房地產市場影響價格的最[重要 的拚音:zhòng yào]因素是購房者預期,所以房地產市場的調控的關鍵也在於調整消費者的預期。

“房地產市場限購政策隻能在短期內起到抑製房價的作用,通過行政手段抑製需求並不能[解決 的英 文:settle]房地產市場供求矛盾的實質[問題 的拚音:wèn tí],長期來看政策沒有很好的效果,若沒有很好的退出方法,被抑製的購房需求得到釋放可能會導致房價的報複性上漲。”該人士對記者坦言。

中金公司首席經濟學家梁紅也認為,過往多年的實踐已[證明 的英 文:certificate],需求端調控在長期是基本無效的,限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段,並未能製止過去5年的房價上漲。根據國家統計局官方數據,以2010年調控周期開始為基準,上海房價5年仍然上漲37。6%。

而記者注意到,自2015年二季度以來,國家層麵出台的樓市利好政策刺激不斷,以往積壓的購房需求確實得以集中釋放,成交量迅速回升且達到近幾年的 峰值。其中,二手商品住宅成交量同比上漲近一倍,其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍,可見二手房市場成交量之巨。

華泰證券撰文稱,當前樓市呈現出更多的貨幣現象,但這一次的調控並未針對貨幣手段進行收緊,按照過去行政管控和貨幣管控同時收緊的時效性看,都在半 年後出現樓市降溫,預計這一次的降溫時間將略有後移,由於需求限製,上海銷量將出現下降,但在改善性和投資性需求[支持 的英 文:support]下,房價變化將較小。

據悉,中國目前廣義的貨幣供應量 M2 高居[世界 的英 文:world]第一位,M2 與 GDP 的比值已高達 1。9:1,這意味著中國金融市場中有太多閑錢,而沒有相應的實體經濟來承載,泡沫由此而生。

“我們做過模型分析,從長期來看貨幣供應量 M2 對房價指數的影響程度要比房地產市場限購政策大,但是製定貨幣政策的實施[成本 的拚音:chéng běn]比較高,對整個經濟基本麵影響較大,所以目前中國經濟發展逐漸放緩的大背景 下,隻能由各地因城施策,使用限購等政策限製房價。”上述房地產研究人士對記者解釋。

不過,也有不願具名的分析人士直接對記者指出,對於移民繁多的上海而言,嚴厲的限購政策容易造成製度瑕疵和道德風險,就一項公共政策而言有失公平 性,也不利於長期人才輸入,尤其是現在的調控[很大 的英 文:huge]程度上仍是限製剛需購買,而調控市場的根本還是[應該 的英 文:yīng gāi]盡快推出房產稅等,增加投機持有的成本。

禁了電動車,下一步該禁汽車

20多年前,故鄉就禁了摩托車。也就是一個縣級市,反正市領導看到摩托車就煩惱,於是大手一揮,禁了。反正他也不騎摩托車。

東北特鋼和龍煤們的隱喻

值得追問的[也許 的英 文:Perhaps]是這樣的境遇折射的曆史邏輯。鋼鐵和煤炭都是周期性很強的產業,經濟好的時候企業容易借勢而上,反之則可能麵對產能過剩、庫存膨脹的衝擊。

公共數據不開放,中國要落後

都說數據是新的“石油”,如果不能做到基本公共數據的社會共享,中國對大數據的利用恐怕在起跑線上就落後了。

[愛 的英 文:love]是世間最有趣的遊戲

愛情能夠使生活變得有趣,像兩個孩子玩一個玩不厭的遊戲;愛情能夠使生命變得純粹,超脫於世俗的平庸瑣碎之外。



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